Maßnahme zur Modernisierung

9. November 2020
RechtEigentumsgemeinschaftenModernisierung

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das Maß eines geordneten Zusammenlebens hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 WEG).

In der Praxis führt diese Regelung dazu, dass die meisten baulichen Maßnahmen einstimmig beschlossen werden müssen. Für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Mietrechts (§ 559 BGB) sieht das WEG eine Beschlussfassung zu erleichterten Bedingungen vor. Ausreichend ist die qualifizierte Mehrheit mit mindestens der Hälfte der Miteigentumsanteile. Die Errichtung einer Solaranlage ist in der Regel als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen.

Wer trifft den Beschluss?

Beschließen müssen die Wohnungseigentümer, also die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 16 Abs. 2 WEG).

Worüber wird ein Beschluss getroffen?

Verfahren

Beschluss

Die Installation der Solarwärmeanlage muss von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Der Beschluss kann in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) oder durch schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer herbeigeführt werden (§ 23 Abs. 3 WEG).

Stimmverhältnisse

Als Modernisierungsmaßnahme ist der Beschluss über die Installation einer solarthermischen Anlage mit drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mit mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile zu beschließen. Kann die Errichtung einer solarthermischen Anlage nicht als Modernisierungsmaßnahme eingeordnet werden, bedarf die Maßnahme der Zustimmung aller von der Maßnahme nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 WEG).

Rechtsschutz

Anfechtung

Fehlerhafte Beschlüsse über die Errichtung einer Solarwärmeanlage unterliegen der Anfechtung. Die Klage ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)

Keine unbillige Benachteiligung

Die Errichtung der Solarwärmeanlage einzelne Wohnungseigentümer im Vergleich zu anderen nicht unbillig beeinträchtigen. Auch diese Frage hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die von Solarkollektoren aus Sicht vereinzelter Gerichte ausgehende optische Beeinträchtigung dürfte jedenfalls in der Regel alle und nicht einzelne Eigentümer treffen.

Gemeinschaftliches Eigentum

Ein Beschluss ist erforderlich, wenn die Solarwärmeanlage dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet werden kann. Das ist in der Regel der Fall, da die Solarwärmeanlage zumindest dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient. Im Einzelfall mag sich etwas anderes ergeben, z. B. wenn die Anlage durch einen Miteigentümer betrieben wird und auch noch andere Gebäude versorgt.

Unveränderte Eigenart der Wohnanlage

Die Installation der Solarwärmeanlage darf die Eigenart der Wohnanlage nicht verändern. Wenn die Eigenart der Wohnanlage verändert wird, ist ein Beschluss nach allgemeinen Regelungen (§ 22 Abs. 1 WEG) nötig und damit in der Regel ein einstimmiger Beschluss. Eine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage liegt beispielsweise vor, wenn in den inneren und äußeren Bestand des Gebäudes sowie die Außenanlagen eingegriffen wird. Veränderungen des äußeren Bestandes können auch nachteilige Veränderungen des optischen Eindrucks sein. In den wenigen vorliegenden Gerichtsentscheidungen wird zum Teil die Meinung vertreten, dass Sonnenkollektoren zu einer optischen Beeinträchtigung führen können. Letztlich hängt die Beantwortung dieser Frage von den Umständen des Einzelfalles ab.

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)

Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung

Die Installation einer Solarwärmeanlage kann nach neuester Rechtslage eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung sein. Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung sind unter anderem solche, zu denen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) öffentlich-rechtlich verpflichtet ist.

Eine gesetzliche Verpflichtung kann sich aus den Landesgesetzen zur Nutzung Erneuerbarer Wärmeenergie ergeben (EEWärmeG), die eine Pflicht zum Einsatz Erneuerbarer Wärme für Bestandsgebäude vorsehen. Über ein solches Gesetz verfügt derzeit nur das Land Baden-Württemberg (EWärmeG BW). Es sieht für Bestandsgebäude die Pflicht vor, den jährlichen Wärmebedarf ab dem 1. 1. 2010 zu 10 % durch Erneuerbare Energien zu decken, wenn ein Austausch der Heizanlage erfolgt. Die Pflicht gilt unter anderem als erfüllt, wenn eine solarthermische Anlage mit einer Größe von 0,04 Quadratmeter Kollektorfläche pro Quadratmeter Wohnfläche genutzt wird.

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)

Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (EEWärmeG)

Gesetz zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (Erneuerbare-Wärme-Gesetz – EWärmeG)


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