Was muss geduldet werden?

Sachlich bezieht sich die Duldungspflicht auf bauliche Maßnahmen, die als Maßnahmen der Erhaltung (§ 554 Abs. 1 BGB) oder als Maßnahmen der Modernisierung (§ 554 Abs. 2 BGB) zu qualifizieren sind. Die Installation einer Solarwärmeanlage gilt als eine bauliche Maßnahme.

Die Errichtung einer Solaranlage ist eine Maßnahme der Modernisierung, nämlich eine solche zur Einsparung von Energie. Es spricht viel dafür, dass die Voraussetzungen der Energieeinsparung bereits dann vorliegen, wenn fossile Primärenergie eingespart wird. Aus rechtlicher Sicht ist dies aber nicht abschließend geklärt. In diesem Sinne entschieden hat jedenfalls der Bundesgerichtshof (BGH) für den Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an ein aus Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz (BGH, Urteil v. 24. 09. 2008, AZ.: VIII ZR 275/07). Begründet wird diese Entscheidung mit der umweltpolitischen Zwecksetzung der Mieterhöhungsvorschrift. Der BGH hat aber offen gelassen, ob seine Entscheidung auch auf andere Methoden der Einsparung von Primärenergie, wie z. B. Solarenergie, angewendet werden kann.

Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die der Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Zustandes des Mietobjekts dienen, sind keine Maßnahmen der Energieiensparung. Maßnahmen der Instandhaltung sind generell duldungspflichtig. Werden sie also anlässlich der Errichtung der Solaranlage vorgenommen (z. B. Austausch von Dachsparren), bereiten sie im Hinblick auf die Duldungspflicht auch keine Schwierigkeiten. Trotzdem muss der Vermieter auf die Abgrenzung achten, weil dies für die Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung von Bedeutung ist.