Preisgebundener Wohnraum

9. November 2020
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FinanzenRefinanzierungPreisgebundener Wohnraum

Im Gegensatz zum freien Wohnungsmarkt, bei dem sich die Vergleichsmiete aus Vergleichen zur allgemeinen Marktsituation ergibt, ermittelt sich die Miethöhe im öffentlich geförderten oder sozialen Wohnungsbau (so genannter preisgebundener Wohnungsbau) anhand der so genannten Kostenmiete.

Die Kostenmiete hat mit der ortsüblichen Vergleichsmiete absolut nichts zu tun. Sie wird anhand einer so genannten Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt, bei der sämtliche laufende Aufwendungen berücksichtigt und auf die Wohnfläche umgerechnet werden.

Bei Wohnungen, die nach neuerem Recht gefördert werden, kann die Miete im Rahmen der Förderzusage nach allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften auch bei Modernisierungen und Maßnahmen zur nachhaltigen Energieeinsparung, wie dem Bau einer Solaranlage, erhöht werden. Dies gilt sowohl nach Bundesrecht als inzwischen auch nach Landesrecht, nachdem den Ländern mit der Föderalismusreform die Zuständigkeit für das soziale Wohnraumrecht zugewiesen worden ist.

Übergangsweise gelten aber auch ältere Vorschriften weiter. Das in der Wohnraumförderung ursprünglich vorgesehene Prinzip der "Kostenmiete" enthielt spezielle Vorschriften für die Mieterhöhung, die mit den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften wenig gemeinsam haben.


Neue Regelung

Für ab 1. 1. 2002 geförderten Wohnraum
Bundesrecht: Grob gesagt gilt auf bundesrechtlicher Ebene für den seit dem 1. 1. 2002 geförderten Wohnungsbestand das Wohnungsbauförderungsgesetz (WoFG). Danach bestimmt sich die höchstzulässige Miete nach der Förderzusage. In den Grenzen der durch die Förderzusage festgelegten Obergrenze kann der Vermieter die Miete nach den allgemeinen Vorschriften des Wohnungsmietrechts erhöhen, sofern eine Mieterhöhung nicht in der Förderzusage ausgeschlossen wurde. Es gelten also die Regelungen über die Mieterhöhung bei Modernisierung (§ 559 BGB) oder über die Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB) des so genannten preisfreien Wohnungsbaus.
Landesrecht. Die Regelungen des WoFG gelten aber nur, soweit sie inzwischen nicht durch Landesrecht ersetzt worden sind. Im Zuge der Föderalismusreform wurde den Ländern die ausschließliche Kompetenz im Bereich der Wohnraumförderung und des Wohnungsbindungsrechts übertragen. Inzwischen verfügen die meisten Länder über ein eigenes Wohnraumförderungsrecht. Die Regelungen über die Erhöhung der Miete bei Modernisierung entsprechen aber in der Regel dem Konzept des WoFG. Die Miete kann also in den Grenzen der Fördermittelzusage nach den allgemeinen Vorschriften des Wohnraummietrechts erhöht werden (z. B. Art. 15 Abs. 2 Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz – BayWoFG).

Alte Regelung

Für vor dem 1. 1. 2002 geförderten Wohnraum
Für vor dem 1. 1. 2002 geförderten Wohnraum gelten nach dem WoFG oder den Landesgesetzes ganz oder zum Teil die Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), der Neubaumietenverordnung (NeubaumietenV) und der II. Berechnungsverordnung (II. BV) weiter. Das für bis zum 31. 12. 2001 geförderte Wohnungen geltende II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetz (II. WoBauG) ist hingegen aufgehoben. Das bis zum 31. 12. 2001 geltende Wohnraumförderungsrecht unterschied nach verschiedenen Förderwegen. Grundlage der Miete war jeweils eine so genannte "Kostenmiete", die mithilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nach gesetzlich vorgegebenen Kriterien ermittelt wurde. Die genannten Vorschriften enthalten spezielle Regelungen zur Mieterhöhung, die von denen des allgemeinen Wohnungsmietrechts abweichen. Basis ist jeweils ein Verfahren, das auf die Kostenmiete aufsetzt. Eine Refinanzierung von Modernisierungsmaßnahmen, also auch die Installation von Solaranlagen, über die Miete ist hier nicht vorgesehen.
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