Veröffentlicht am Feb. 6, 2023
Solarthermie: Mieterhöhung bei Modernisierung
Die Installation einer Solarwärmeanlage ist in der Regel eine so genannte "Modernisierungsmaßnahme" in Gestalt einer baulichen Maßnahme zur Einsparung von Energie. Vermieter sind in diesem Fall berechtigt, die jährliche Miete um bis zu elf Prozent der für die Installation der Solarwärmeanlage aufgewendeten Kosten durch einseitige Erklärung gegenüber dem Mieter zu erhöhen.
In bestimmten Konstellationen besteht das Recht zur Mieterhöhung nicht. Dies gilt insbesondere, wenn Mieterhöhungen vertraglich ausgeschlossen sind, bei der Vereinbarung von Staffel- oder Indexmieten sowie bei gesetzlich bestimmten Mietverhältnissen, z. B. Mietverhältnissen über Wohnraum in Studentenwohnheimen.
Wen betrifft es?
Vermieter
Zur Erhöhung berechtigt ist nur der Vermieter, der den Bau der Solarwärmeanlage im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchgeführt hat ("Vermieter als Bauherr").
Mieter
Die Mieterhöhung kann grundsätzlich gegenüber jedem Mieter geltend gemacht werden, unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung als Hauptmieter oder Untermieter nutzt oder Wohnungseigentum gemietet hat.
Ausnahmen
Von der Erhöhung ausgeschlossen sind gesetzlich bestimmte Mietverhältnisse, wie z. B. solche in Studenten- oder Jugendwohnheimen. Ferner sind Mieterhöhungen für Maßnahmen zur Energieeinsparung ausgeschlossen, wenn eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart ist.
Was ist zulässig?
Bauliche Maßnahme
Die Installation einer Solarwärmeanlage ist eine bauliche Maßnahme, die der Mieterhöhung grundsätzlich zugänglich ist.
Energieeinsparung
Die Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn die Errichtung einer Solarwärmeanlage als bauliche Maßnahme zur nachhaltigen Energieeinsparung zugerechnet werden kann. Die Energieeinsparung muss ferner nachhaltig sein, also messbar und dauerhaft. Eine Mindestenergieeinsparung ist nicht erforderlich. Der Einbau einer Solarwärmeanlage erfüllt diese Anforderungen im Regelfall.
Abgrenzung
Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die der Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Zustandes des Mietobjekts dienen, zählen nicht zu Maßnahmen der Energieeinsparung. Dazu können auch Ausbesserungsarbeiten an einer Solarwärmeanlage gehören.
Umfang
Höhe
Die jährliche Miete kann um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten, umlagefähigen Kosten erhöht werden. Bei mehreren Wohnungen sind die Kosten angemessen aufzuteilen, d. h. die Verteilung darf nicht "unbillig" sein. So muss sie etwa die Verteilung im Verhältnis zur Wohnfläche berücksichtigen. Unbillig ist es beispielsweise, wenn einzelne Einheiten aus vertraglichen oder gesetzlichen Gründen von der Umlage ausgenommen werden müssen (z. B. Gewerbeeinheit), die anfallenden Kosten aber auf die restlichen Wohneinheiten verteilt werden. Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen.
Umlagefähige Kosten
Umlagefähig sind die tatsächlich für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wie Baukosten und Baunebenkosten (Architekt, Gerüstaufstellung), nicht jedoch Kapitalbeschaffungskosten oder Kosten der Mietminderung. Nicht umlagefähig sind die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung. Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten (z. B. MAP) oder zinsverbilligte Darlehen (KfW-Kredite) müssen von den aufgewendeten Kosten abgezogen werden.
Eintritt
Die Mieterhöhung tritt mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung ein (§ 559b Abs. 1 BGB).
Verfahren
Ankündigung
Die Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn der Vermieter den Mieter zuvor über den geplanten Einbau der Anlage, den voraussichtlichen Umfang, die Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung spätestens drei Monate vor Beginn des Einbaus in Textform, etwa in Form eines Fax oder einer E-Mail, informiert. Die Erklärung muss eine schlagwortartige Bezeichnung der Maßnahme enthalten, die Darlegung und Zuordnung der entstandenen Kosten, eine Berechnung der Mieterhöhung sowie beschreiben, gegebenenfalls unter Zuhilfenahme sachkundiger Personen, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung ist nicht erforderlich (BGH, Beschluss vom 10. 04. 2002, VIII ARZ 3/01).
Rechtsschutz
Der Mieter kann sich gegen die Erhöhung durch gerichtliche Überprüfung seiner Duldungspflichten (§ 554 BGB) oder des Erhöhungsverlangens (§ 559 BGB) zur Wehr setzen. Außerdem steht ihm im Hinblick auf die Durchführung der Maßnahme (§ 554 Abs. 3 BGB) sowie im Hinblick auf das Erhöhungsverlangen ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB) zu. Der Vermieter kann den berechtigten Erhöhungsbetrag einklagen.