Veröffentlicht am Feb. 6, 2023
Solarthermie: Mieterhöhung bei Gewerberäumen
Dem Vermieter von Wohnraum steht es frei, die Installation der Solarwärmeanlage zum Anlass einer freiwilligen vertraglichen Mieterhöhung zu nehmen (§ 557 BGB), um die Investition zu refinanzieren. In der Praxis spielt dies bei vermieteten Wohnungsräumen kaum eine Rolle. Hingegen bedarf die nachträgliche Erhöhung der Miete für Gewerberäume stets der vertraglichen Vereinbarung, da hierfür gesetzliche Vorgaben fehlen. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass der Vermieter die für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten, z. B. für die Errichtung einer Solarwärmeanlage, auf den Mieter umlegen möchte. Es empfiehlt sich, die gewerbemietvertraglichen Regelungen über die Mieterhöhung nach Modernisierung an die im Wohnraummietrecht geltenden gesetzlichen Vorschriften (§ 559 BGB) anzulehnen. So könnte eine vertragliche Regelung für Gewerberäume folgendermaßen formuliert werden:
"Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die einer Modernisierung nach § 559 BGB entsprechen oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um elf von Hundert der auf das Mietobjekt entfallenden Kosten erhöhen. Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Mietobjekte durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Mietobjekte zu verteilen. Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären. In der Erklärung sind die entstandenen Kosten zu berechnen und angemessen zu erläutern. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung."
Zwar ist die Erhöhung der Miete bei Modernisierung in Gewerbemietverträgen nicht geregelt, jedoch die Duldung einer Modernisierung. Gleiches gilt auch für die Pflicht des Vermieters, Art, voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung rechtzeitig mitzuteilen. Die für das Wohnraummietrecht geltenden Vorschriften sind hier entsprechend anwendbar. Die Vertragsparteien haben anders als im Wohnraummietrecht jedoch die Möglichkeit, von den gesetzlichen Bestimmungen abzuweichen.