Veröffentlicht am Feb. 6, 2023
Solarthermie: Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete
Dafür benötigt er die Zustimmung des Mieters. Der Mieter ist bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen zur Zustimmung verpflichtet. Diese Zustimmung ist gerichtlich durchsetzbar. Indes ist die Installation einer solarthermischen Anlage keine zwingende Voraussetzung für die Vergleichsmietenerhöhung. Vielmehr kann ein Vermieter die Miete unabhängig von einer Investition bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, sofern die Miete für seinen Wohnraum unterhalb dieser Obergrenze liegt.
Vielfach geben Vermieter einer Vergleichsmietenerhöhung den Vorzug vor einer Modernisierungserhöhung, da erstere mit geringeren rechtlichen Risiken belastet ist. Sie erfordert keine aufwändigen Berechnungen. Auch sind die Rechtsschutzmöglichkeiten des Mieters im Vergleich eingeschränkt. Schließlich lassen sich die aufgrund einer Modernisierungsumlage erhöhten Mieten am Markt nicht immer durchsetzen.
Die energetische Beschaffenheit einer Wohnung hat bisher nur in Ausnahmefällen Eingang in die örtlichen Mietspiegel gefunden ("ökologischer Mietspiegel") und hat sich daher bisher nicht in angemessenem Umfang auf die Vergleichsmiete auswirkt.
Wen betrifft es
Vermieter
Zur Erhöhung berechtigt ist jeder Vermieter.
Mieter
Die Mieterhöhung kann grundsätzlich gegenüber jedem Mieter geltend gemacht werden, unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung als Hauptmieter oder Untermieter nutzt oder Wohnungseigentum gemietet hat.
Ausnahmen
Von der Erhöhung ausgeschlossen sind gesetzlich bestimmte Mietverhältnisse, wie z. B. solche in Studenten- oder Jugendwohnheimen. Ferner sind Mieterhöhungen für Maßnahmen zur Energieeinsparung ausgeschlossen, wenn eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart ist.
Was ist zulässig?
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die Mieterhöhung muss sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit ("Wohnwertmerkmale") in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 BGB).
Der energetische Zustand eines Gebäudes, der z. B. durch den Einbau einer Solaranlage erreicht werden kann, ist kein Wohnwertmerkmal. Untersuchungen haben gezeigt, dass der Wohnungsmarkt aber bereit ist, energetische Verbesserungen durch die Zahlung höherer Nettomieten zu honorieren. Aus diesem Grund haben einige Gemeinden so genannte "ökologische Mietspiegel" entwickelt, die die Wohnwertmerkmale etwa um das Merkmal "wärmetechnische Beschaffenheit" ergänzen und diese z. B. mit Zuschlägen "belohnen". Ökologische Mietspiegel existieren z. B. in Darmstadt und Bochum.
Im Einzelnen kann sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur aus einem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel ergeben. Quellen für die ortsübliche Vergleichsmiete sind ferner die Auskunft aus einer Mieterdatenbank (z. B. Hannover), Sachverständigengutachten oder eine Zusammenstellung entsprechender Entgelte für vergleichbare Wohnungen (§§ 558a, 558c, 558d BGB). Aufsteller der Mietspiegel sind insbesondere die Gemeinden sowie Interessenvertreter von Mietern und Vermietern. Mietspiegel sollen, müssen aber nicht veröffentlicht werden.
Jahressperrfrist
Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder Erhöhungen einer Betriebskostenpauschale lösen keine Jahressperrfrist aus. Sie können daher in Kombination mit einer Vergleichsmietenerhöhung eingesetzt werden.
Mietfestschreibung
Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben sein. In der Regel hat diese Mietfestschreibung neben der Jahressperrfrist keine eigenständige Bedeutung. Die Mieterhöhung wird mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens wirksam ("Überlegungsfrist"), so dass die Summe aus Jahressperrfrist (12 Monate) und Überlegungsfrist (3 Monate) dem Zeitraum von 15 Monaten entspricht. Besonderheiten der Fristberechnung können sich für Mietverhältnisse ergeben, die nicht zum ersten eines Monats, sondern zu einem späteren Zeitpunkt im Monat beginnen.
Kappungsgrenze
Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Dies wird auch als Kappungsgrenze gezeichnet. Sie soll verhindern, dass Mieten in zu schneller Zeit steigen. Nicht erfasst von der Kappungsgrenze sind Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskostenveränderungen.
Umfang
Regelhöhe
Die Miete kann bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, innerhalb von drei Jahren jedoch nicht um mehr als 20 Prozent ("Kappungsgrenze"). Ausgangsmiete für die Mieterhöhung ist die aktuelle Nettokaltmiete. Vorangegangene Mieterhöhungen, insbesondere auch Modernisierungserhöhungen, werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Vergleichsmietenerhöhungen zu berücksichtigen.
Grenzen
Von dem Jahresbetrag, der sich bei Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt, sind Drittmittel abzuziehen. Dies sind vom Mieter oder Dritten übernommene Kosten oder Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten (z. B. MAP) oder zinsverbilligte Darlehen (KfW-Kredite).
Eintritt
Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, erhöht sich die Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens.
Verfahren
Mieterhöhungsverlangen
Der Vermieter muss dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen erklären und die Mieterhöhung begründen. Die Erklärung muss in Textform, etwa in Form eines Fax oder einer E-Mail, abgegeben werden. Zur Begründung kann sich der Vermieter insbesondere auf einen Mietspiegel, Auskünfte aus einer Mieterdatenbank, Sachverständigengutachten oder die entsprechenden Entgelte vergleichbarer Wohnungen beziehen. Ein Begründungsmangel kann zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens führen.
Zustimmung
Wenn der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter dessen Zustimmung einklagen. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung, wenn sich die Mieterhöhung innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens hält und das Mieterhöhungsverlangen formgerecht erklärt worden ist.
Rechtsschutz
Vermieter
Der Vermieter kann den Mieter auf Zustimmung zu Mieterhöhung verklagen, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens ("Überlegungsfrist") zugestimmt hat. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erhoben werden.
Mieter
Der Mieter kann gegen die Mieterhöhung folgendermaßen vorgehen: Er kann seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern und so den Vermieter zwingen, ihn auf Erteilung der Zustimmung zu verklagen. Oder er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.